不動産を取得・手放す時の税金

不動産を取得・手放す場合は税金のこともよく考えることが重要です

　不動産を相続、売買、贈与、離婚による財産分与等で取得した場合、登録免許税、贈与税、不動産取得税等、手放した場合は譲渡所得税の税金がかる場合があります。

　しかし取得、手放す方法、また申請することにより、これらの税金の一部が免除や控除されることがあります。
　やはりこれらのこともよく考えて不動産を取得、手放すことが大切です。

不動産を取得した人にかかる税金

登録免許税

　不動産を取得して名義変更による登記をする場合にかかる国税です。税額は固定資産税の評価額に基づいて計算されます。
 そして取得した原因によって納める税額は異なります。
    ・相続で取得した場合は固定資産税の評価額の0.４％　
    ・売買の場合は土地１.５％の場合　建物の場合２％　
    ・贈与・財産分与の場合２％となります。
　納税先は取得する不動産を管轄する法務局で、名義変更の登記申請時に納めます。司法書士に不動産登記の申請を委任する場合はその司法書士が申請時に代わりに支払います。

不動産取得税

　不動産を取得した場合にかかる地方税です。しかし相続で取得した場合、また財産分与で取得した場合は原則としてかかりません。
税額は固定資産税の評価額を課税標準額として計算されます。

　税率は以下のとおりです。

　※　平成３３年３月３１日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)
　　を取得した場合は、取得した宅地等の評価額×1/2を課税標準額とします。
　　その他、条件により免税されたり減免されることがあります。
(詳しくはこちらの東京都主税局ホームページ)

　　納入先は取得した不動産が所在する都道府県税事務所に、送付された納税
　　通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに納めます。

　　　　　　　　　　　参考　(東京都主税局の不動産取得税計算ツール)

贈与税   

    贈与により不動産を取得した人は上記の登録免許税の他、国税の贈与税がかかります。取得した不動産の他、一年間に贈与によって取得した財産の価額の合計（評価額）に対して計算されます。不動産の評価額は土地は路線価、建物は固定資産評価額で計算されます。ただ、1年間（毎年1月1日から12月３１日まで）に不動産を含めて贈与された総額が原則として110万円以内は基礎控除により、税金はかかりません。

　この他、夫婦間の贈与の場合の「配偶者控除」や、親や祖父母が子や孫に贈与する場合の「相続時精算課税」という特典もありますので、このような制度を使えば贈与税が免除、減免される場合があります。
　納税先は贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署に贈与のあった翌日から３月１５日までの間に申告します。

一般贈与税率表

　【例】

Ａさんが配偶者控除や相続税精算課税を使えない第三者から３５０万円の不動産の贈与を受けた場合の贈与税は　(この年にこの不動産以外に誰からも贈与を受けたことがないとする)

　まず、贈与された不動産の価格３５０万円から基礎控除の１１０万円を引くと２４０万円になるので、課税対象額になるのはこの２４０万円です。
そこで上記の一般贈与税率表では
２００万円超３００万円以下に該当しますから　税率１５％で控除額が１０万円になります。

　そうすると、Ａさんが納める贈与税は

２４０万円×１５％－１０万円＝２６万円になります。

相続税　
　相続税は登録免許税とは別に相続登記する不動産を含む、現金、預金、株式等、被相続人が残され財産すべての合計が基礎控除額を超える場合、超えた金額に対して支払う税金です。詳しくは相続登記と税金をご覧ください。

 不動産を手放した人にかかる税金

譲渡取得税

譲渡所得税とは売買等で不動産を手放した時、儲けにかかる税金です。すなわち儲けとは手放した時の不動産の価格からその不動産を手のに入れた時の価格の差額です。

　手に入れる時も手放す時も不動産屋への手数料等の経費がかかりますのでこれらの経費も控除してつぎの様に計算します。

譲渡取得税＝（※１）課税譲渡取得×（※２）譲渡取得税の税率

譲渡取得税のもとになる（※１）課税譲渡所得は次のように計算します。

課税譲渡取得＝売買価格－（購入価格＋購入費にかかった諸経費＋売却時に
　かかった諸経費）

（※２）譲渡取得税の税率

　短期譲渡取得（手放す不動産の所有期間が５年以下）３９．６３％

　長期譲渡取得（手放す不動産の所有期間が５年超　）２０．３１５％

◎特例を利用すれば譲渡取得税をが減額、免除できる。

　　以下の特例を利用すれば、譲渡取得税を減額、免除できます。

　　①　３，０００万円の特別控除の特例

　　②　所有期間が１０年以上の場合の軽減税率の特例

　　③　買換えの特例

　　     ここでは代表的な３，０００万円の特別控除の特例を説明します。
         以下の要件を満たすと、不動産の取得期間に関係なく、譲渡所得から最
         大３，０００万円の控除を受けることができます。

要件
・自分が居住していた不動産であること
・買主、売主の関係が、親子や夫婦等の親族でないこと
・売却した年から遡って２年間にこの特例、もしく譲渡損失などの特
例を受けていない

3,000万円の特別控除の特例を受ける場合の計算式

　　　　　　譲渡取得税＝（課税取得－3,000万円）×譲渡取得税の税率

　　　以上のように、譲渡取得が3,000万円以下の場合、この特例を使えば譲
　　　渡取得税はかからないことになります。

不動産登記を取得・手放す時の税金

不動産を取得・手放す場合は税金のこともよく考えることが重要です

1手に入れる時も手放す時も不動産屋への手数料等の経費がかかりますのでこれらの経費も控除してつぎの様に計算します。の　不動産を相続、売買、贈与、離婚による財産分与等で取得した場合、登録免許税、贈与税、不動産取得税等手放した場合は譲渡所得税の税金がかる場合があります。
　しかし取得、手放す方法、また申請することにより、これらの税金の一部が免除や控除されることがあります。
　やはりこれらのこともよく考えて不動産を取得、手放すことが大切です。

不動産を取得した人にかかる税金

登録免許税

　不動産を取得して名義変更による登記をする場合にかかる国税です。税額は固定資産税の評価額に基づいて計算されます。
 そして取得した原因によって納める税額は異なります。
    ・相続で取得した場合は固定資産税の評価額の0.４％　
    ・売買の場合は土地１.５％の場合　建物の場合２％　
    ・贈与・財産分与の場合２％となります。
　納税先は取得する不動産を管轄する法務局で、名義変更の登記申請時に納めます。司法書士に不動産登記の申請を委任する場合はその司法書士が申請時に代わりに支払います。

不動産取得税

　不動産を取得した場合にかかる地方税です。しかし相続で取得した場合、また財産分与で取得した場合は原則としてかかりません。
税額は固定資産税の評価額を課税標準額として計算されます。

　税率は以下のとおりです。

　※　平成３３年３月３１日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)
　　を取得した場合は、取得した宅地等の評価額×1/2を課税標準額とします。
　　その他、条件により免税されたり減免されることがあります。
(詳しくはこちらの東京都主税局ホームページ)

　　納入先は取得した不動産が所在する都道府県税事務所に、送付された納税
　　通知書で、納税通知書に記載されている納期限までに納めます。

　　　　　　　　　　　参考　(東京都主税局の不動産取得税計算ツール)

贈与税   

    贈与により不動産を取得した人は上記の登録免許税の他、国税の贈与税がかかります。取得した不動産の他、一年間に贈与によって取得した財産の価額の合計（評価額）に対して計算されます。不動産の評価額は土地は路線価、建物は固定資産評価額で計算されます。ただ、1年間（毎年1月1日から12月３１日まで）に不動産を含めて贈与された総額が原則として110万円以内は基礎控除により、税金はかかりません。

　この他、夫婦間の贈与の場合の「配偶者控除」や、親や祖父母が子や孫に贈与する場合の「相続時精算課税」という特典もありますので、このような制度を使えば贈与税が免除、減免される場合があります。
　納税先は贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署に贈与のあった翌日から３月１５日までの間に申告します。

一般贈与税率表

　【例】

Ａさんが配偶者控除や相続税精算課税を使えない第三者から３５０万円の不動産の贈与を受けた場合の贈与税は　(この年にこの不動産以外に誰からも贈与を受けたことがないとする)

　まず、贈与された不動産の価格３５０万円から基礎控除の１１０万円を引くと２４０万円になるので、課税対象額になるのはこの２４０万円です。
そこで上記の一般贈与税率表では
２００万円超３００万円以下に該当しますから　税率１５％で控除額が１０万円になります。

　そうすると、Ａさんが納める贈与税は

２４０万円×１５％－１０万円＝２６万円になります。

相続税　
　相続税は登録免許税とは別に相続登記する不動産を含む、現金、預金、株式等、被相続人が残され財産すべての合計が基礎控除額を超える場合、超えた金額に対して支払う税金です。詳しくは相続登記と税金をご覧ください。

 不動産を手放した人にかかる税金

譲渡取得税

譲渡所得税とは売買等で不動産を手放した時、儲けにかかる税金です。すなわち儲けとは手放した時の不動産の価格からその不動産を手のに入れた時の価格の差額です。

　手に入れる時も手放す時も不動産屋への手数料等の経費がかかりますのでこれらの経費も控除してつぎの様に計算します。

譲渡取得税＝（※１）課税譲渡取得×（※２）譲渡取得税の税率

譲渡取得税のもとになる（※１）課税譲渡所得は次のように計算します。

課税譲渡取得＝売買価格－（購入価格＋購入費にかかった諸経費＋売却時に
　かかった諸経費）

（※２）譲渡取得税の税率

　短期譲渡取得（手放す不動産の所有期間が５年以下）３９．６３％

　長期譲渡取得（手放す不動産の所有期間が５年超　）２０．３１５％

◎特例を利用すれば譲渡取得税をが減額、免除できる。

　　以下の特例を利用すれば、譲渡取得税を減額、免除できます。

　　①　３，０００万円の特別控除の特例

　　②　所有期間が１０年以上の場合の軽減税率の特例

　　③　買換えの特例

　　     ここでは代表的な３，０００万円の特別控除の特例を説明します。
         以下の要件を満たすと、不動産の取得期間に関係なく、譲渡所得から最
         大３，０００万円の控除を受けることができます。

要件
・自分が居住していた不動産であること
・買主、売主の関係が、親子や夫婦等の親族でないこと
・売却した年から遡って２年間にこの特例、もしく譲渡損失などの特
例を受けていない

3,000万円の特別控除の特例を受ける場合の計算式

　　　　　　譲渡取得税＝（課税取得－3,000万円）×譲渡取得税の税率

　　　以上のように、譲渡取得が3,000万円以下の場合、この特例を使えば譲
　　　渡取得税はかからないことになります。